Per rispondere correttamente alla domanda ritengo sia necessario fare una premessa: l’amministratore, in forza del mandato conferitogli dall’assemblea, è il legale rappresentante del Condominio ed ha, tra gli altri, l’obbligo di eseguire gli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’articolo 1130 punto 4) del c.c., inoltre deve erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni (ex articolo 1130 punto 3 del c.c.); le stesse però, ovvero quelle elencate in maniera non esaustiva dall’articolo 1117 del c.c. e tra cui possono annoverarsi quelle oggetto della domanda, sono di “proprietà” del condominio, che di fatto ne è anche custode. Fatta questa doverosa premessa e venendo alla risposta, l’amministratore deve intervenire qualora occorra eseguire opere, di natura ordinaria, che siano propedeutiche a “conservare” le parti comuni, ovvero mantenerle in una condizione tale da poter assolvere alla loro funzione. Al di fuori di questi casi, ovvero quando occorrano interventi di natura straordinaria, è l’assemblea che deve discutere e deliberare la soluzione da adottare (articolo 1135 punto 4 del c.c.). Pertanto qualora si manifestino infiltrazioni la cui causa sia riconducibile alle parti comuni, l’amministratore è tenuto ad intervenire quando la causa del problema possa essere eliminata con un intervento di ordinaria manutenzione, mentre se sia necessario effettuare interventi di manutenzione straordinaria o superiori, deve convocare l’assemblea, la quale prenderà atto della situazione e delibererà in merito. Va però precisato che, qualora le opere rivestano carattere urgente, l’amministratore può (non deve) ordinare lavori di manutenzione straordinaria ma deve riferirne all’assemblea senza indugio. Per quanto riguarda invece eventuali danni subiti dai condomini (o da terzi in generale, tra cui i locatari) è sempre il Condominio, in qualità di proprietario dei beni, che risponde nei confronti dei danneggiati; il Condominio potrà poi eventualmente rivalersi nei confronti dell’amministratore solo qualora vi sia una responsabilità da parte dello stesso, nei termini sopra esposti, che comunque andrà accertata in sede di contenzioso.
La cosa più importante da fare in questi casi, nonché la prima, per definire a chi spetti eseguire un determinato intervento manutentivo per risolvere una problematica, è quella di individuare la causa del problema. Una volta individuato l’elemento che origina l’infiltrazione (ad esempio una muratura, un impianto, la coibentazione, la copertura, ecc.) sarà possibile definire la competenza dell’intervento di riparazione. Le casistiche sono molteplici, ad esempio gli impianti come la rete di approvvigionamento idrico o l’impianto fognario, sono condominiali fino al punto di diramazione ai locali di proprietà privata (articolo 1117 c.c.); pertanto se la problematica che genera l’infiltrazione dovesse interessare la colonna montante sarà il condominio a doversene fare carico in quanto parte comune, viceversa se la problematica interessasse un tratto dell’impianto posto tra la “T” (compresa) di diramazione dalla colonna ed il punto di utilizzo, sarà il proprietario della unità immobiliare servita a doversene fare carico. Più in generale si può dire che in tutti i casi in cui l’infiltrazione (o in generale la problematica) si manifesti a causa di una parte comune (ipotesi che rappresenta la maggior parte dei casi concreti) sarà il condominio a doversi fare carico dell’intervento di riparazione (come esposto nella risposta al quesito precedente) ed eventuale ripristino dei danni, mentre se l’infiltrazione è originata da un elemento di proprietà privata sarà quest’ultimo a dover sostenere tutti i costi di ripristino. Esistono poi alcuni casi particolari, quale ad esempio le infiltrazioni derivanti da un lastrico solare in uso o proprietà esclusiva: in tale caso, ad esempio, i responsabili nei confronti dei danneggiati saranno parallelamente i condomini che usufruiscono della copertura del terrazzo ed il proprietario / utilizzatore esclusivo (Cass. Sez. Unite n.3672/97).
Una volta che viene segnalata un’infiltrazione o un danno da acqua l’amministratore deve, in quanto unico soggetto tenuto a compiere gli atti conservativi delle parti comuni, adoperarsi nel più breve tempo possibile, in primis per accertare la causa della problematica. Una volta compresa la natura del problema ed accertato che la stessa dipenda da una parte comune, lo stesso dovrà attivarsi (sempre nel minor tempo possibile) per conferire gli incarichi volti ad eseguire l’intervento di riparazione, ma unicamente qualora sia sufficiente un intervento di manutenzione ordinaria. Viceversa, qualora sia necessario porre in essere un intervento di natura straordinaria, l’amministratore deve tempestivamente convocare una assemblea straordinaria affinchè i condomini possano discutere l’argomento e deliberare l’intervento da adottare. Se l’intervento da attuare dovesse rivelarsi urgente (ad esempio rottura di una caldaia durante il periodo invernale), l’amministratore ha la facoltà (non l’obbligo) di farlo eseguire, salvo poi doverne riferire alla prima assemblea utile ed ottenere dalla stessa la ratifica del suo operato. Qualora l’assemblea non dovesse ratificare il suo operato, ad esempio perché non condivide la scelta fatta o perché non giudicasse l’intervento di carattere urgente, potrebbe aprirsi un contenzioso in tal senso tra il condominio e l’amministratore. In termini di tempistiche di riscontro e/o intervento non vi sono prescrizioni precise dettate dalle norme in vigore, ma in qualità di legale rappresentante del condominio l’amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere dei soli eventuali aggravi del danno nell’ipotesi in cui venisse accertato (in sede di contenzioso) che tali aggravi sono direttamente correlati ad un suo ritardo nell’espletamento dei propri obblighi. Per quanto attiene l’eventuale responsabilità per omessa vigilanza, a mio avviso, la stessa si potrebbe configurare solo in caso di totale disinteresse, infatti l’attivazione di un tecnico per accertare le cause e l’assegnazione ad un artigiano delle opere di ricerca (sopraindicati), di per sé sono sufficienti per la normale diligenza sia del buon padre di famiglia che del professionista. Per quanto attiene invece la eventuale responsabilità da omessa custodia, al fine di evitare l’attribuzione di eventuali responsabilità per averla omessa, è indispensabile che l’amministratore attivi un sistema strutturato di verifiche preventive che gli possa consentire di dimostrare di aver adempiuto ai propri obblighi. Il concetto di “manutenzione preventiva” (assente dal Codice Civile) deve essere esposto ed autorizzato (deliberato) in sede assembleare proprio per cercare di avere i mezzi economici finalizzati ad una corretta custodia, specie in caso di patrimonio edilizio datato. Tale procedimento è però necessariamente subordinato alla delibera assembleare in quanto si tratta di norme volontarie ( UNI 11257-13306-11063-10147) e non cogenti.
Qualora l’originario costruttore e/o il progettista dell’edificio non abbiano fornito ai condomini o all’amministratore copia del piano di manutenzione delle strutture (allegato obbligatorio del progetto strutturale), l’amministratore o i singoli condomini (indistintamente) dovranno procedere a richiederne tempestivamente copia al costruttore o al progettista. Qualora invece il piano di manutenzione non sia stato redatto, l’assemblea (o l’amministratore in proprio senza necessità di autorizzazione) dovrà promuovere un’azione legale verso il costruttore e/o il progettista per inadempienza, chiedendo pertanto la redazione ex novo del piano di manutenzione assente. Si precisa che in tal senso, se il piano di manutenzione delle strutture non sia stato depositato assieme al progetto esecutivo dal progettista strutturale, possono scaturire anche problematiche legate alla validità del titolo edilizio che ha legittimato la costruzione dell’edificio.
Nel caso in cui sia disponibile il piano di manutenzione dei sistemi edilizi ed impianti l’amministratore ha il dovere di rispettarlo e pertanto ha l’obbligo di porre in essere gli interventi manutentivi in esso indicati, in quanto trattasi senza dubbio del compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (articolo 1130 punto 4 del c.c.). A tal fine è opportuno che il bilancio preventivo del condominio, al fine di disporre della cassa necessaria, sia stilato in maniera tale da prevedere già gli importi necessari a soddisfare tali opere manutentive. Qualora, per qualsiasi ragione, non dovessero essere disponibili le risorse finanziare necessarie al saldo delle opere indicate nel piano di manutenzione, l’amministratore dovrà convocare una assemblea straordinaria per informare i condomini e consentire all’assemblea di deliberare una ripartizione straordinaria ad hoc volta a ripristinare la cassa.
Nel caso di installazione di nuovi impianti a servizio del condominio (e degli impianti in genere) occorre far riferimento a quanto previsto dall’art.1667 c.c. che conferisce una garanzia biennale agli impianti con obbligo di denuncia dei vizi entro 60 gg dalla scoperta, a pena di decadenza della garanzia, “la denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi e se li ha occultati”. In caso di vizi occulti, occorre denunciarli entro 60 gg in caso di nuovi fabbricati ed entro 8 gg nel caso di compravendita tra privati (art.1495 c.c.). I vizi e difetti degli impianti, possono ricadere anche nelle previsioni dell’art. 1669 c.c nel caso in cui incidano negativamente sulla funzionalità globale dell’opera menomandone sensibilmente il godimento o impedendo che l’opera fornisca l’utilità cui è destinata (Cass. civ., sez. II 25-08-1997, n. 7992, Cass. civ., sez. II 10-04-1996, n. 3301). Fatte queste premesse, l’amministratore, nel momento in cui viene a conoscenza dei vizi, provvede a denunciarli a mezzo PEC o raccomandata AR all’appaltatore; nel caso in cui entro 5 gg (indicativi) non venga dato riscontro positivo alla denuncia del vizio, si passa immediatamente la pratica al legale per le azioni risarcitorie del caso. In tema di condominio, prima di iniziare una azione legale, vige l’obbligo di mediazione da svolgere presso l’organo di mediazione. Nel caso la mediazione si chiuda senza un accordo e quindi con verbale negativo, si procede con l’azione legale, che ovviamente deve essere rivolta, a seconda delle casistiche, anche al progettista e al direttore lavori. La vertenza inizia sempre con la richiesta di Accertamento Tecnico Preventivo, al fine di accertare l’entità dei vizi e difetti per poi chiamare in causa le figure coinvolte. L’Accertamento Tecnico Preventivo è utile inoltre per conferire una data certa alla scoperta dei vizi e quindi avere un riferimento preciso per la decorrenza dei termini di prescrizione delle garanzie. Nell’ambito delle sue competenze (art.1130 c.c.) l’amministratore può agire giudizialmente anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, ma nella pratica si tende comunque a far deliberare all’assemblea eventuali incarichi ai legali e l’inizio di vertenze legali.
Sulla scorta di quanto disposto dall’art. 1130 c.c 4 comma, l’amministratore deve compiere gli atti conservativi delle parti comuni senza la necessità di essere autorizzato dall’assemblea. Come già visto sopra, l’amministratore deve agire per eliminare la causa del problema (ed eventualmente porre rimedio ai danni cagionati) a condizione che gli interventi da porre in essere non eccedano la manutenzione ordinaria, oppure che gli stessi si configurino come urgenti e indifferibili per evitare danni alle parti comuni o alle persone; in tale ultimo caso l’amministratore dovrà comunque relazionare alla prima assemblea utile e chiedere la ratifica dell’operato. In tutti gli altri casi è necessaria l’approvazione assembleare (art. 1135 c.c.) prima di poter agire per la rimozione della problematica. Dal punto di vista pratico, in caso di perdite causate dalla rottura accidentale degli impianti o infiltrazioni, ci si affida alle coperture assicurative che molto spesso prestano buone garanzie per le perdite di questo genere (se la polizza è ben stipulata).
Rispetto al quesito posto, ritengo sia opportuno suddividere la risposta affrontando due aspetti differenti: comunicazioni e comportamenti in caso di nuovo fabbricato e comportamenti da tenere in caso di fabbricato esistente che potrebbe iniziare a manifestare le prime patologie di degrado. Nel primo caso risulta utile utilizzare come guida il “fascicolo del fabbricato” previsto dall’art. 38 del DPR 207/2010 (abrogato parzialmente dal D.Lgs 36/2023, ma non nella parte in cui viene trattato il “fascicolo del fabbricato”). Molto spesso purtroppo dai costruttori non viene consegnato e non viene fornito questo documento la giusta importanza. L’amministratore dovrebbe pretendere questo documento relativamente alle parti comuni e agli impianti comuni. Con il supporto di questo elaborato, l’amministratore potrebbe fornire informazione sulla periodicità delle manutenzioni da eseguire sulle parti comuni (impianti, rete fognaria, facciate, coperture, lastrici solari ecc). Nel caso di gestione di fabbricati esistenti, ormai da molto tempo si discute dell’inserimento dell’obbligo di redigere il “fascicolo del fabbricato” anche per gli stessi, ma ad oggi non vige alcun obbligo. La redazione di questo documento potrebbe evidenziare criticità presenti nelle parti comuni del fabbricato e negli impianti a servizio dello stesso, mettendo l’amministratore nelle condizioni di aggiornare l’assemblea in merito agli interventi di manutenzione ordinaria/straordinaria da eseguire. Il “fascicolo del fabbricato” potrebbe contenere informazioni utili sotto vari aspetti, per esempio: potrebbero essere riportate in questo documento la presenza di barriere architettoniche nelle parti comuni, oppure segnalare situazioni sulle quali non vi è l’obbligo di messa a norma perché i manufatti rispecchiano le norme del momento della costruzione ma sulle quali sarebbe opportuno intervenire per evitare pericoli, per esempio nel caso in cui nelle porte di accesso o nelle finestre dei vani scala vi sia ancora la presenza di vetri singoli o manchi l’apertura meccanica delle porte e vi è solo quella elettrica, con potenziali rischi in caso si presenti l’emergenza di uscire dal fabbricato ma non in quel momento non è la presenza di corrente elettrica. Non vi sono comunque obblighi di comunicazione preventiva ai condomini se ci si limita alla possibilità di eventuali infiltrazioni o guasti, ma sarebbe buona norma informare l’assemblea (in ottica di trasparenza e servizio) con comunicazioni informali a mezzo mail o similari canali (circolari, lettere, ecc.) nel minor tempo possibile; in alternativa si potrà eventualmente ricorrere alla “nota esplicativa” (articolo 1130 bis del c.c.) da allegare al rendiconto annuale per informare l’assemblea circa l’accaduto.
L’amministratore è tenuto a compiere gli “atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio” (art. 1130 c.c. punto 4). Nel caso in cui l’amministratore non intervenga nonostante ripetute segnalazioni, i condomini possono inviare raccomandata AR o PEC all’amministratore con richiesta di convocazione di assemblea straordinaria (la richiesta deve essere avanzata da almeno 2 condomini che rappresentano 1/6 del valore del fabbricato, cioè 166,66 millesimi). Se entro 10 giorni l’amministratore non provvede, possono provvedere direttamente i condomini a convocare l’assemblea straordinaria (art. 66 d.a.c.c.) facendosi trasmettere, preventivamente, il registro anagrafe condominiale dall’amministratore al fine di evitare vizi di convocazione. L’assemblea può essere pertanto tenuta dai singoli condomini anche senza la presenza dell’amministratore. L’inefficienza dell’amministratore in questo caso specifico non è considerata esplicitamente “grave irregolarità” (art 1129 c.c., 1130 c.c. punti 6-7-9) e pertanto non è di per se motivo valido per chiedere la revoca giudiziale; ritengo però che a seconda della gravità della situazione e dei danni da essa cagionati, possano configurarsi (a seconda dei casi) gli estremi per richiederne la revoca giudiziale, oltre alla eventuale richiesta di risarcimento dei danni cagionati dalla sua inerzia (da far valere con procedimento separato). Ricordo infine che l’amministratore può essere revocato in ogni momento dall’assemblea (art. 1129 c.c) con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore del fabbricato (500 millesimi), ma in questo caso, a differenza della revoca giudiziale, ha diritto al compenso fino alla scadenza del proprio mandato.
Nel caso di gravi problemi legati all’isolamento termico, come trattato anche nei quesiti precedenti, ritengo che occorra far riferimento a quanto previsto dall’art.1669 del c.c., in quanto tale sistema incide negativamente sulla funzionalità globale dell’opera menomandone sensibilmente il godimento o impedendo che l’opera fornisca l’utilità cui è destinata (Cass. civ., sez. II 25-08-1997, n. 7992, Cass. civ., sez. II 10-04-1996, n. 3301). Fatte queste premesse, l’amministratore, nel momento in cui viene a conoscenza dei vizi, provvede a denunciarli a mezzo PEC o raccomandata AR all’appaltatore; nel caso in cui entro 5 gg (indicativi) non venga dato riscontro positivo alla denuncia del vizio, si passa immediatamente la pratica al legale per le azioni risarcitorie del caso. In tema di condominio, prima di iniziare una azione legale, vige l’obbligo di mediazione da svolgere presso l’organo di mediazione. Nel caso la mediazione si chiuda senza un accordo e quindi con verbale negativo, si procede con l’azione legale, che ovviamente deve essere rivolta, a seconda delle casistiche, anche al progettista e al direttore lavori. La vertenza inizia sempre con la richiesta di Accertamento Tecnico Preventivo, al fine di accertare l’entità dei vizi e difetti per poi chiamare in causa le figure coinvolte. L’Accertamento Tecnico Preventivo è utile inoltre per conferire una data certa alla scoperta dei vizi e quindi avere un riferimento preciso per la decorrenza dei termini di prescrizione delle garanzie. Nell’ambito delle sue competenze (art.1130 c.c.) l’amministratore può agire giudizialmente anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, ma nella pratica si tende comunque a far deliberare all’assemblea eventuali incarichi ai legali e l’inizio di vertenze legali.
Autori: Geom. Denis Tomesani e Geom. Mirco Bottazzi
Prevenzione delle patologie edilizie e promozione della durabilità degli edifici attraverso un approccio interdisciplinare.
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